Autorisation Préalable de Diviser (APD), Déclaration de Mise en Location (DML) et Permis de Louer dans la Métropole Européenne de Lille : le guide complet pour les propriétaires bailleurs et investisseurs
Autorisation Préalable de Diviser (APD), Déclaration de Mise en Location (DML) et Permis de Louer dans la Métropole Européenne de Lille : le guide complet pour les propriétaires bailleurs et investisseurs
Introduction
Vous envisagez de mettre un logement en location, de réaliser un investissement locatif à Lille ou de diviser une maison en plusieurs appartements dans la Métropole Européenne de Lille (MEL) ?
Depuis plusieurs années, la MEL et certaines communes de son territoire ont mis en place différents dispositifs de contrôle de l’habitat locatif :
- l’Autorisation Préalable de Diviser (APD), souvent appelée permis de diviser ;
- la Déclaration de Mise en Location (DML) ;
- l’Autorisation Préalable de Mise en Location (APML), communément appelée permis de louer.
Ces démarches administratives visent à lutter contre l’habitat dégradé, à protéger les locataires et à encadrer certaines divisions de logements.
Pour les propriétaires bailleurs, investisseurs et marchands de biens, il est essentiel d’identifier les obligations applicables avant tout projet. Une erreur ou un oubli peut entraîner des retards importants, voire des sanctions financières pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros.
Pourquoi ces dispositifs existent-ils ?
Lutter contre l’habitat indigne
Les dispositifs APD, DML et APML trouvent leur origine dans la loi ALUR puis dans les dispositions du Code de la construction et de l’habitation.
Ils permettent aux collectivités locales d’identifier les logements présentant :
- des risques pour la santé ;
- des défauts de sécurité ;
- des problèmes de ventilation ;
- des surfaces insuffisantes ;
- des conditions d’occupation incompatibles avec un logement décent.
Protéger les locataires
L’objectif est d’éviter la mise en location de logements :
- insalubres ;
- dangereux ;
- excessivement divisés ;
- ne respectant pas les critères minimaux de décence.
Contrôler les divisions abusives
Certaines opérations de division créent des logements très petits ou techniquement inadaptés.
L’autorisation préalable de diviser permet aux collectivités d’examiner en amont ces projets.
Atteindre les objectifs des collectivités
La MEL utilise ces dispositifs pour :
- améliorer la qualité du parc locatif ;
- prévenir les marchands de sommeil ;
- favoriser la rénovation du bâti ancien ;
- sécuriser le parcours résidentiel des habitants.
L’Autorisation Préalable de Diviser (APD)
Définition
L’autorisation préalable aux travaux de division, également appelée permis de diviser, constitue une autorisation administrative préalable exigée avant certains projets de division de logements.
Logements concernés
Selon la documentation de la MEL, le dispositif concerne tous les logements situés dans les périmètres définis.
Quand l’autorisation est-elle nécessaire ?
L’autorisation est requise lorsqu’un propriétaire envisage :
- de diviser une maison en plusieurs logements ;
- de créer plusieurs appartements dans un immeuble existant ;
- de transformer un logement unique en plusieurs locaux à usage d’habitation.
Procédure
Le propriétaire ou son mandataire doit déposer un dossier avant le début des travaux comprenant notamment :
- la localisation de l’immeuble ;
- l’identification du bâtiment ;
- le régime de propriété (copropriété ou monopropriété) ;
- un plan coté avant/après travaux ;
- les diagnostics amiante et plomb.
Délais d’instruction
La MEL indique un délai de 15 jours à compter du dépôt d’un dossier complet. À défaut de réponse dans ce délai, le silence de l’administration vaut autorisation.
Contrôle du logement
Les services municipaux peuvent effectuer une visite dans le cadre de l’instruction du dossier.
Sanctions
Le non-respect du dispositif peut conduire à une amende pouvant atteindre 15 000 €.
Communes concernées par le permis de diviser dans la MEL
Selon la documentation MEL diffusée en novembre 2022, le dispositif s’appliquait :
Communes intégralement concernées
- Annoeullin
- Armentières
- Croix
- Emmerin
- Faches-Thumesnil
- Halluin
- Haubourdin
- Houplines
- La Bassée
- La Madeleine
- Lesquin
- Lezennes
- Lille
- Loos
- Lys-lez-Lannoy
- Marquette-lez-Lille
- Mons-en-Barœul
- Ronchin
- Roubaix
- Seclin
- Tourcoing
- Wattrelos
Communes concernées partiellement
- Hem
- Lambersart
- Marcq-en-Barœul
- Sequedin
La Déclaration de Mise en Location (DML)
Définition
La déclaration de mise en location est une formalité déclarative effectuée après la signature du bail et l’entrée dans le dispositif.
Logements concernés
Dans la MEL, la documentation indique que la DML concerne :
- les logements construits avant 1974 ;
- les logements construits avant 1948 à Lille ;
- lors d’une première mise en location ou d’une relocation après changement de locataire.
Procédure
Le propriétaire doit :
- compléter le formulaire CERFA n°15651 ;
- transmettre les informations relatives au logement ;
- joindre les diagnostics réglementaires.
Délais
La déclaration doit être déposée au plus tard dans les 15 jours suivant la mise en location.
Documents nécessaires
La MEL mentionne notamment :
- DPE ;
- diagnostic gaz ;
- diagnostic électricité ;
- diagnostic plomb ;
- diagnostic amiante ;
- état des risques.
Obligations du propriétaire
Le propriétaire doit :
- transmettre un dossier complet ;
- conserver le récépissé ;
- joindre ce récépissé au bail.
Sanctions
Une amende pouvant atteindre 5 000 € peut être appliquée en cas de non-respect.
L’Autorisation Préalable de Mise en Location (APML / Permis de louer)
Définition
Le permis de louer est une autorisation administrative obtenue avant la mise en location effective du logement.
Logements concernés
La documentation de la MEL précise qu’il concerne :
- les logements bâtis avant 1974 ;
- les premières mises en location ;
- les relocations après changement de locataire.
Procédure
Le bailleur doit :
- Déposer une demande d’autorisation.
- Compléter le CERFA n°15652.
- Fournir les diagnostics obligatoires.
- Attendre la décision administrative avant toute mise en location.
Contrôle éventuel du logement
Les services municipaux ou les opérateurs mandatés par la MEL peuvent visiter le logement.
Délais d’instruction
Le délai est de 1 mois à compter du dépôt d’un dossier complet.
L’absence de réponse vaut autorisation tacite.
Validité de l’autorisation
L’autorisation devient caduque si elle n’est pas suivie d’une mise en location dans les deux ans suivant sa délivrance.
Sanctions
L’absence d’autorisation préalable peut conduire à une amende pouvant atteindre 15 000 €.
Impacts pour les investisseurs
Le permis de louer doit être intégré :
- au calendrier du projet ;
- aux calculs de rentabilité ;
- au délai de mise en exploitation du bien.
Une mauvaise anticipation peut retarder la perception des loyers.
Quelles communes de la MEL sont concernées ?
Communes concernées par le permis de louer (APML)
Depuis novembre 2022 :
- Annœullin
- Armentières
- Croix
- Emmerin
- Faches-Thumesnil
- Halluin
- Hem
- La Madeleine
- Lys-Lez-Lannoy
- Roubaix
- Sequedin
- Tourcoing
- Villeneuve-d’Ascq
- Wattrelos
Communes concernées par la déclaration de mise en location
- Croix
- Faches-Thumesnil
- Halluin
- Haubourdin
- Houplines
- La Bassée
- Lambersart
- Lesquin
- Lezennes
- Lille
- Loos
- Marquette-lez-Lille
- Ronchin
- Seclin
- Wattrelos
Important
Les périmètres et les communes concernées peuvent être modifiés par délibération locale.
Avant toute acquisition ou mise en location, il est indispensable de vérifier l’adresse précise du bien auprès de la commune concernée ou sur la plateforme de la MEL.
Tableau récapitulatif des démarches
| Dispositif | Objectif | Logements concernés | Autorité compétente | Délai | Sanctions |
|---|---|---|---|---|---|
| APD / Permis de diviser | Contrôle des divisions de logements | Logements destinés à être divisés | Commune ou MEL selon organisation locale | 15 jours | Jusqu’à 15 000 € |
| DML | Déclaration après mise en location | Logements définis par les périmètres | Commune ou MEL | Déclaration sous 15 jours | Jusqu’à 5 000 € |
| APML / Permis de louer | Contrôle préalable de l’état du logement | Logements construits avant 1974 dans les périmètres concernés | Commune ou MEL | 1 mois | Jusqu’à 15 000 € |
Conseils pratiques pour les propriétaires et investisseurs
Vérifier les contraintes avant l’achat
Avant toute acquisition :
- vérifier le zonage permis de louer ;
- vérifier le zonage permis de diviser ;
- consulter les règles d’urbanisme ;
- contrôler l’état technique du bien.
Intégrer les délais dans le business plan
L’obtention d’autorisations administratives peut retarder l’entrée du premier locataire.
Les délais doivent être intégrés dans le calcul de rendement.
Évaluer la faisabilité d’une division
Avant tout projet :
- vérifier les surfaces ;
- contrôler la ventilation ;
- analyser l’éclairage naturel ;
- étudier les contraintes techniques.
Sécuriser juridiquement l’opération
Un audit préalable permet souvent d’éviter :
- des refus administratifs ;
- des travaux inutiles ;
- des surcoûts ;
- des retards d’exploitation.
Comment la SCP ROBART peut vous accompagner ?
Basée dans la métropole lilloise, SCP Robart accompagne les propriétaires, investisseurs et professionnels de l’immobilier dans leurs projets de division, de mise en copropriété et d’investissement locatif.
Nos missions peuvent notamment comprendre :
- l’analyse préalable de faisabilité ;
- les relevés et plans de l’existant ;
- l’étude des surfaces habitables ;
- l’accompagnement administratif ;
- le conseil en division immobilière ;
- l’assistance aux investisseurs ;
- le conseil technique en copropriété et en urbanisme.
Notre connaissance du territoire de la MEL permet d’anticiper les contraintes réglementaires applicables à chaque commune.
FAQ
Qu’est-ce qu’une autorisation préalable de diviser ?
Il s’agit d’une autorisation administrative nécessaire avant certains projets de division d’un logement en plusieurs habitations.
Le permis de louer est-il obligatoire dans toute la MEL ?
Non. Il ne s’applique que dans certaines communes ou certains périmètres définis localement.
Quels sont les risques si je loue sans autorisation ?
Les sanctions peuvent atteindre jusqu’à 15 000 € selon le dispositif concerné.
Quel est le délai pour obtenir un permis de louer ?
Le délai d’instruction est généralement de 1 mois après dépôt d’un dossier complet.
Une déclaration de mise en location est-elle payante ?
La réglementation prévoit une procédure administrative. Il convient de vérifier localement les modalités applicables.
Comment savoir si mon logement est concerné ?
La MEL met à disposition un service de vérification par adresse sur le site https://demarches.mesdemarches.lillemetropole.fr/habitat/permis-de-louer/
Un investisseur doit-il demander une autorisation avant d’acheter ?
Non, mais il est fortement conseillé de vérifier les contraintes applicables avant d’acquérir le bien.
Une division de maison en plusieurs appartements nécessite-t-elle une autorisation ?
Dans les périmètres concernés, oui, une APD peut être obligatoire.
Peut-on louer pendant l’instruction du dossier ?
En présence d’un permis de louer, il convient d’attendre l’obtention de l’autorisation ou l’expiration du délai d’instruction.
Quels documents faut-il fournir ?
Selon le dispositif :
- diagnostics techniques ;
- informations sur le logement ;
- plans de division ;
- formulaires CERFA correspondants.