Diviser un lot de copropriété en deux logements : quelles démarches et quelles autorisations ?

Transformer un grand appartement en deux logements indépendants est un projet fréquent dans les centres-villes, notamment à Lille et dans les communes de la Métropole Européenne de Lille. Mais en copropriété, cette opération ne se limite pas à des travaux intérieurs. Selon les cas, une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division peut être nécessaire.

Peut-on librement diviser un lot de copropriété ?

Pas toujours.

Un copropriétaire est libre d’aménager ses parties privatives tant qu’il ne porte pas atteinte :

• aux parties communes ;
• aux droits des autres copropriétaires ;
• à la destination de l’immeuble ;
• aux stipulations du règlement de copropriété.

La première étape consiste donc à vérifier le règlement de copropriété.

Dans quels cas faut-il modifier la copropriété ?

La création d’un second logement nécessite fréquemment de modifier les documents de copropriété.

C’est notamment le cas lorsque :

• un lot privatif est remplacé par deux lots distincts ;
• les tantièmes doivent être recalculés ;
• de nouveaux compteurs ou réseaux sont créés ;
• des parties communes sont impactées ;
• de nouvelles parties communes spéciales doivent être instituées.

Dans cette situation, un modificatif de l’état descriptif de division (EDD) est généralement nécessaire.

Le rôle du géomètre-expert

Le géomètre-expert intervient pour analyser la situation juridique et réaliser les documents nécessaires à la division.

Sa mission peut comprendre :

• l’analyse du règlement de copropriété existant ;
• le relevé des locaux ;
• la création des nouveaux lots ;
• le calcul des quotes-parts de copropriété ;
• la rédaction des plans annexés ;
• l’établissement d’un état descriptif de division modificatif ;
• l’établissement du modificatif au règlement ;
• la préparation des éléments destinés au notaire.

L’objectif est de garantir la cohérence entre la situation sur le terrain et les documents juridiques de la copropriété.

Faut-il une autorisation d’urbanisme ?

La réponse dépend de la nature du projet.

Selon les communes et les caractéristiques du bien, plusieurs règlementations peuvent s’appliquer :

• déclaration préalable ;
• permis de construire ;
• permis de diviser ou autorisation préalable à la division d’un logement ;
• autorisation de changement d’usage ;
• permis de louer.

Dans certaines communes de la MEL, la création de logements supplémentaires peut être soumise à des règles particulières.

Un examen préalable du projet est donc indispensable.

Quels sont les risques en cas de division sans mise à jour de la copropriété ?

Une division réalisée sans adaptation des documents de copropriété peut entrainer :

• des difficultés lors de la vente ;
• des difficultés de financement ;
• des contestations entre copropriétaires ;
• une répartition inadaptée des charges ;
• des blocages lors des mutations futures.

Plus le délai est long entre les travaux et la régularisation, plus les difficultés juridiques peuvent être importantes.

Cas particulier : création d’un escalier commun

Lorsqu’un lot est divisé entre plusieurs logements desservis par un escalier auparavant privatif, la situation mérite une attention particulière.

Selon l’organisation retenue, l’escalier peut nécessiter :

• une transformation en partie commune ;
• une création de partie commune spéciale ;
• une adaptation des charges spéciales ;
• une modification du règlement de copropriété.

L’analyse doit être réalisée au cas par cas afin de respecter les règles de la copropriété et l’organisation réelle de l’immeuble.

Combien coûte une modification de copropriété ?

Le coût dépend notamment :

• du nombre de lots créés ;
• de la complexité du règlement existant ;
• de l’ancienneté de l’immeuble ;
• de la nécessité de recalculer les tantièmes.

Un audit préalable permet généralement de déterminer précisément les démarches nécessaires.

SCP ROBART vous accompagne

Basée à Lille, SCP ROBART intervient pour :

• la division de lots de copropriété ;
• les modificatifs d’état descriptif de division ;
• la mise à jour des règlements de copropriété ;
• les calculs de tantièmes ;
• les divisions d’immeubles anciens ;
• les divisions en volumes ;
• les diagnostics techniques liés à la copropriété.

Chaque dossier fait l’objet d’une analyse juridique et technique préalable afin de sécuriser le projet avant la réalisation des travaux.