Projet de loi Logement & Budget 2026 : ce qui change vraiment
Projet de loi Logement & Budget 2026 : mesures définitivement adoptées, relance et perspectives
La Loi de finances pour 2026 est désormais définitivement adoptée après l’utilisation de l’article 49.3 par le gouvernement et le rejet des dernières motions de censure à l’Assemblée nationale le 2 février 2026. Le gouvernement met en avant un « compromis parlementaire » qui fixe le cadre budgétaire de l’année, dont plusieurs mesures impactent directement le logement et son financement.
En parallèle, le gouvernement poursuit un plan de relance du logement avec un objectif de 2 millions de logements d’ici 2030 (soit 400 000 par an) et 500 M€ fléchés vers 700 bailleurs sociaux pour accélérer construction et rénovation.
Ce que change la Loi de finances 2026 pour le logement et les ménages
Adoption définitive du budget : contexte et trajectoire
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Adoption le 2 février 2026 via 49.3, après rejet des motions de censure LFI et RN ; le budget est donc définitivement validé.
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Trajectoire confirmée : le gouvernement vise un déficit autour de 5 % du PIB en 2026 (cadre macro qui conditionne les enveloppes logement et social).
À retenir : le cadre budgétaire 2026 est arrêté ; les arbitrages logement s’inscrivent donc dans une enveloppe contrainte, mais sanctuarisée sur certains postes (aides et social).
Aides au logement (APL) et capacité d’investissement des bailleurs sociaux
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Les crédits APL sont relevés de 600 M€ afin d’accompagner les ménages et la production, avec un impact direct sur la solvabilité.
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La Réduction de loyer de solidarité (RLS) est abaissée à 700 M€ (au lieu de 1,3 Md€), ce qui redonne de la capacité d’investissement aux bailleurs sociaux pour construire et rénover.
Concrètement : cette combinaison APL ↑ / RLS ↓ est pensée pour débloquer des opérations et améliorer l’équilibre des plans de financement dans le parc social.
Nouvelles incitations fiscales : le statut du bailleur privé
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L’Assemblée nationale a voté à l’automne la création d’un statut du bailleur privé pour relancer l’offre à loyers encadrés (intermédiaire, social, très social). Le mécanisme repose sur un amortissement fiscal (annuel) dans la limite de 80 % de la valeur du bien et de 8 000 €/an (jusqu’à deux logements) : 3,5 % (intermédiaire), 4,5 % (social), 5,5 % (très social) en neuf ; 3 % / 4 % / 5 % pour l’ancien rénové, avec respect des plafonds de loyers et interdiction de louer à un membre de sa famille.
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La Loi de finances 2026 a été arrêtée par 49.3 ; les mesures logement votées à l’Assemblée (dont ce dispositif) s’inscrivent dans la version finale retenue par le gouvernement. Les précisions d’application (décrets/BOFiP) sont attendues pour l’opérationnaliser.
En pratique pour les investisseurs : ce statut offre un levier de rentabilité en échange d’un encadrement des loyers et d’un engagement de location, avec des paramètres différenciés selon la cible sociale.
Mesures fiscales générales impactant indirectement l’immobilier
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Le barème de l’impôt sur le revenu est revalorisé de 0,9 % dans la version finale, afin de neutraliser (partiellement) l’effet de l’inflation sur l’impôt des ménages ; cette ligne peut affecter la capacité d’épargne dédiée aux projets immobiliers.
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Plusieurs annonces intermédiaires très commentées (gel APL, suppression de l’abattement de 10 % des retraités, etc.) ne figurent pas dans le texte final ; attention aux informations dépassées.
Plan de relance du logement : cap et moyens annoncés par le gouvernement
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Objectif chiffré : 2 millions de logements d’ici 2030 (soit 400 000/an), avec une accélération dès 2026.
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Soutien au logement social : 500 M€ pour 700 bailleurs sociaux afin d’augmenter la construction et la rénovation, en cohérence avec la baisse de RLS votée en LF 2026.
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Méthode : simplification et pilotage resserré (« ne pas compliquer la vie des Français »), sans opposer public/privé ni rural/urbain.
À suivre : publication des textes d’application, déclinaisons territoriales et articulation avec les financements de l’ANAH, d’Action Logement et de la Banque des Territoires.
Proposition de loi “habitat, logement et construction” : la programmation à moyen terme (Sénat, 20 janvier 2026)
Cette proposition, adoptée par le Sénat en première lecture le 20 janvier 2026, fixe une programmation 2030 et renforce les autorités organisatrices de l’habitat (AOH).
Les objectifs structurants (horizon 2030)
- 120 000 logements locatifs sociaux/an et 15 000/an pour jeunes actifs/étudiants.
- 100 000 rénovations énergétiques/an dans le parc social.
- 50 000 logements/an adaptés au vieillissement et au handicap.
- Déploiement de résidences sociales (25 000/an) et pensions de famille (10 000/an).
Gouvernance renforcée (AOH)
Avis conforme préalable pour toute modification de zonages ; élargissement des intercommunalités éligibles au statut AOH.
Où on en est : ce texte n’est pas encore définitif ; il pose toutefois la trame de planification qui viendrait compléter la LF 2026 et le plan de relance.
Synthèse opérationnelle pour les professionnels (maîtrises d’œuvre, géomètres, promoteurs, bailleurs)
- Montages en locatif abordable
- Étudier l’éligibilité au statut du bailleur privé pour des opérations en intermédiaire/social/très social (neuf ou ancien rénové) ; calibrer les loyers conventionnés et la durée d’engagement.
- Parc social
- Programmer dès 2026 des opérations de construction/rénovation en intégrant la baisse de RLS et l’augmentation APL, qui améliorent les équilibres ; cibler prioritairement les bouquets de travaux énergétiques.
- Planification territoriale
- Anticiper le rôle accru des AOH (avis conformes sur zonages) et aligner les documents de planification (PLH, PLUi) sur la programmation 2030.
- Veille réglementaire
- Suivre les décrets/BOFiP d’application du statut de bailleur ; surveiller les appels à projets et enveloppes régionales pour la mise en œuvre du plan de relance.
Foire aux questions (mise à jour 04/02/2026)
Le statut du bailleur privé est‑il effectif ?
→ La création du dispositif a été votée à l’Assemblée ; la LF 2026 est définitivement adoptée et doit être suivie des textes d’application (décrets/BOFiP) pour le déploiement opérationnel (plafonds précis, formulaires, calendrier).
Les APL baissent‑elles en 2026 ?
→ Non. Au contraire, +600 M€ de crédits et RLS abaissée ; l’objectif est de renforcer la solvabilité des ménages et la capacité d’investissement des bailleurs sociaux.
Les objectifs “2 millions de logements d’ici 2030” ont‑ils valeur législative ?
→ Ce sont des objectifs du plan gouvernemental, appuyés par des moyens budgétaires (dont 500 M€ pour les bailleurs sociaux) et des mesures fiscales. Ils guident l’action publique mais ne sont pas, à ce stade, intégrés en tant que tels dans la LF 2026.
Références
- Adoption de la LF 2026 (49.3) et contexte politique : France 24 – Budget 2026 définitivement adopté, 2 février 2026.
- Mesures fiscales et effets sur les ménages (version finale) : MoneyVox – « Tout ce qui change avec le budget 2026 », 2–3 février 2026.
- APL/RLS et impulsion pour le logement social : Banque des Territoires – PLF 2026 : séquence budgétaire et baisse RLS.
- Plan gouvernemental logement (objectifs & 500 M€) : La Nouvelle République/AFP – plan annoncé par le Premier ministre, 24 janvier 2026.
- Proposition de loi “habitat et construction” (Sénat) : vie‑publique.fr – Panorama de la loi, 20 janvier 2026.
- Statut du bailleur privé (vote à l’Assemblée, détails des amortissements) : 20 Minutes – vote des députés, 15–16 novembre 2025.